Legal & Compliance Initiative Real Estate

News:

09. März 2021: Der neue § 261 StGB tritt in Kraft und damit entfällt der Vortatenkatalog der Geldwäsche. Während bisher die Vortaten der Geldwäsche vor allem dadurch beschränkt, dass vielfach eine gewerbsmäßige oder bandenmäßige Begehungsweise gefordert wird, erklärt die Neufassung des § 261 StGB erklärt schlechthin alle Straftaten zu tauglichen Vortaten einer Geldwäsche. Das heißt, dass künftig alle Erträge aus allen Straftaten Objekt einer Geldwäsche sein können.

16. Februar 2021: Zum Zwecke der EU-weiten Transparenzregistervernetzung soll das Transparenzregister ein Vollregister werden. Dafür plant die Bundesregierung mit ihrem Entwurf des Gesetzes zur europäischen Vernetzung des Transparenzregisters umfassende Änderungen im Geldwäschegesetz. Das Gesetz soll bis Ende Juni verabschiedet werden und am 01. August 2021 in Kraft treten. 

Der ICG Arbeitskreis Compliance hat unter der Leitung und unter Mitwirkung von Teilnehmern der Initiative eine Kompaktübersicht zum Geldwäschegesetz für die Immobilienbranche herausgegeben.

Entwicklungen im Geldwäschegesetz

Seit dem 01.01.2020 ist das novellierte Geldwäschegesetz (GwG) in Kraft. Als Verpflichtete nach selbigem haben seine Mitglieder innerhalb der Initiative den Änderungsprozess verfolgt und bemühen sich seither um einheitliche Standards für den Immobiliensektor.

Die Struktur des GwG hat sich durch die Anpassungen nicht verändert. Jedoch gibt es Änderungen die ein Handeln auf organisatorischer Seite, wie auch im Tagesgeschäft notwendig machen. Die Umsetzung eines angemessenen Risikomanagements mit entsprechender Risikoanalyse ist nunmehr an die Verpflichteten Eigenschaft geknüpft. Immobilienmakler müssen daher ein entsprechendes Programm auflegen, welches den Risiken durch Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung Rechnung trägt. Schlussendlich entscheidet die Art der eigenen geschäftlichen Tätigkeit über die Angemessenheit des Risikomanagements. Die Mitglieder der Initiative haben sich hierzu aber selbst zu einheitlichen Mindeststandards verpflichtet und Kriterien für eine Risikoanalyse erarbeitet.

Direkte Auswirkungen auf das Tagesgeschäft hat die Neudefinition des Immobilienmaklers der Kreis der Verpflichteten um Mietmakler erweitert. Daraus folgt die Pflicht zur Identifizierung auch bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Nettokaltmiete >10.000 Euro. Dies war zunächst in den neuen Auslegungs- und Anwendungshinweisen der Aufsichtsbehörden auf die Empfehlung unserer Initiative umgesetzt, in der wir uns für die Regelung ausgesprochen haben, dass bei Staffelmieten die Nettokaltmiete zur Beurteilung der Verpflichtung angesetzt wird, die zu Beginn des Mietvertrages vereinbart ist. Inzwischen ist eine redaktionelle Klarstellung der Nettokaltmiete in den §§ 4 Abs. 4, 10 Abs. 6 GwG erfolgt.

Umfassende Neuerungen sind für die Ausgestaltung und die Meldepflichten des Transparenzregisters geplant. Für 2021 ist vorgesehen, alle Transparenzregister der EU-Mitgliedstaaten stufenweise zu vernetzen und zu einem Register zusammenzuführen. Hierfür ist eine Standardisierung aller Transparenzregister der Staaten auf ein einheitliches Datenformat erforderlich. Um dies zu erreichen soll das deutsche Transparenzregister auf ein Vollregister umgestellt werden. Hierzu ist der Wegfall von nationalen Privilegien und Erleichterungen bei den Mitwirkungspflichten notwendig, was dazu führt, dass jedes Unternehmen in Deutschland in Zukunft verpflichtet sein wird, eine Meldung zu machen, ungeachtet seiner gesellschaftsrechtlichen Strukturen. Auch bisher nicht erforderliche Eintragungen zu den Wirtschaftlich Berechtigten werden mit der Anpassung an EU-weite Standards mit dem Vollregister erforderlich.

Bestehen bleibt die Verpflichtung zur Nutzung des Transparenzregisters im Rahmen der Identifizierung von wirtschaftlich Berechtigten. Das Transparenzregister ersetzt hierbei nicht die Einholung von Informationen von der zu identifizierenden Partei. Vielmehr müssen Verpflichtete einen Abgleich der eigens eingeholten Informationen mit den im Transparenzregister öffentlich gemachten Angaben vornehmen und bei Differenzen eine Meldung an das Transparenzregister erstatten. Auch hier sind nicht alle Fragen abschließend geklärt. So lässt das Gesetz offen, welche Wirkung eine Meldung hinsichtlich der Geschäftsbeziehung hat. Einen Hinweis auf eine Sperrfrist vergleichbar der Regelung für Meldungen an die Financial Intelligence Unit (FIU) enthält das Gesetz zumindest nicht.

In Erwartung einer weiteren Überarbeitung zur Präzisierung von Begrifflichkeiten und Anforderungen, sowie einer ausstehenden Kommentierung wird die Initiative die weitere Entwicklung fortlaufend verfolgen und an dieser Stelle über ihre Aktivitäten informieren!

Vision & Mission

Aufgrund seiner relativ stabilen Wirtschaft und der herrschenden Rechtssicherheit in Deutschland, ist der deutsche Immobilienmarkt auch für ausländische Investoren attraktiv. Immobilien sind jedoch auch dazu geeignet, große Mengen an Geld auf einmal zu waschen und so nutzen auch Kriminelle das System für ihre Zwecke aus. Damit Verdachtsfälle der Geldwäsche bei Immobilientransaktionen möglichst frühzeitig erkannt werden, hat der deutsche Gesetzgeber mit dem Geldwäschegesetz Immobilienmakler zur Unterstützung bei der Prävention gegen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung verpflichtet.

Um die Umsetzung der Anforderungen aus dem Geldwäschegesetz in Deutschland sowohl für potenzielle Kunden und Interessenten als auch für uns als Verpflichtete möglichst einheitlich zu gestalten, wurde für einen gemeinsamen Erfahrungsaustausch die Legal & Compliance Initiative Real Estate gegründet. Als Grundlage für ihre Verfassung, haben die Mitglieder der Initiative zur Regelung ihrer Angelegenheiten im November 2014 eine Satzung erlassen. 

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