Legal & Compliance Initiative Real Estate

News:

01. August 2021: Transparenzregister- und Finanzinformationsgesetz tritt in Kraft.

09. März 2021: Der neue § 261 StGB tritt in Kraft und damit entfällt der Vortatenkatalog der Geldwäsche. Während bisher die Vortaten der Geldwäsche vor allem dadurch beschränkt, dass vielfach eine gewerbsmäßige oder bandenmäßige Begehungsweise gefordert wird, erklärt die Neufassung des § 261 StGB erklärt schlechthin alle Straftaten zu tauglichen Vortaten einer Geldwäsche. Das heißt, dass künftig alle Erträge aus allen Straftaten Objekt einer Geldwäsche sein können.

Der ICG Arbeitskreis Compliance hat unter der Leitung und unter Mitwirkung von Teilnehmern der Initiative eine Kompaktübersicht zum Geldwäschegesetz für die Immobilienbranche herausgegeben.

Entwicklungen im Geldwäschegesetz

Regierungsentwurf des Transparenzregister- und Finanzinformationsgesetzes (TraFinGG)

Seit dem 10.02.2021 liegt der Regierungsentwurf des Transparenzregister- und Finanzinformationsgesetzes vor, mit dem die Umsetzung der EU Richtlinie 19/1153 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Juni 2019 in deutsches Recht erfolgen soll.  Hierzu möchten wir einen kurzen kompakten Überblick geben, welche Änderungen dieses Gesetz vor allem in Hinblick auf eine Geldwäscheprüfung vorsieht

Was genau soll noch in 2021 umgesetzt werden?

1.Vernetzung aller Transparenzregister der EU-Mitgliedstaaten zu einem Gesamt-Register

Hierfür ist eine Standardisierung aller Transparenzregister der EU-Mitgliedsstaaten auf ein einheitliches Datenformat erforderlich.

Um dies zu erreichen, erfolgt:

a. Deutsches Transparenzregister wird Vollregister

Das deutsche Transparenzregister ist bisher als Auffangregister konzipiert, das bedeutet, alle Informationen, die nicht durch andere Quellen öffentlich zugänglich sind, müssen hier erfasst werden. In Zukunft sollen in diesem Register – unabhängig von bereits in anderen Registern (z.B. Handelsregister) hinterlegten Daten – alle Informationen zu einem Unternehmen erfasst werden und es entsteht damit ein Vollregister, wie es bereits in anderen Mitgliedsstaaten besteht.

b. Aus Mitteilungsfiktion wird Mitteilungspflicht

Um die Umsetzung eines Vollregisters zu gewährleisten, entfallen nationale Privilegien und Erleichterungen bei den Mitteilungspflichten, was dazu führt, dass jedes Unternehmen in Deutschland in Zukunft verpflichtet sein wird, eine Meldung zu machen, ungeachtet seiner gesellschaftsrechtlichen Strukturen.

Bisher unterlagen beispielsweise börsennotierte Unternehmen und deren Tochtergesellschaften vereinfachten Regelungen und es gab keine Verpflichtung zur Eintragung ins Transparenzregister.

Auch die bisherige Regelung, dass keine Eintragung ins Transparenzregister zu den Wirtschaftlich Berechtigten gemacht werden musste, wenn sich diese Angaben bereits aus anderen Registern ergeben, fällt zukünftig weg, um eine zentrale Sammelstelle für Unternehmensdaten zu schaffen und die Vernetzung der Register zu ermöglichen. Ein erheblicher Mehraufwand wird dies für deutsche Unternehmen besonders deshalb, da eine fortlaufende Überprüfung der Eintragungen für diese verpflichtend wird.

Für geldwäscherechtlich Verpflichtete bringt diese Gesetzesänderung jedoch eine erhebliche Erleichterung des Kundenidentifizierungsprozesses und damit letztlich für die Kunden, die diese Angaben anhand Ihres Transparenzregisterauszugs an Verpflichtete einreichen können.

2.Neue Angaben zum Wirtschaftlich Berechtigten

Entsprechend dem neuen Regierungsentwurf soll §19 GWG angepasst werden. Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten erfordern zukünftig die Angabe der aktuellen Staatsangehörigkeit(en), die Angabe des Geburtsortes dagegen entfällt und wird aktuell nicht weiter verfolgt.

Bei börsennotierten Unternehmen wird die in §3 Abs. 2 Satz 1 GWG gemachte Ausnahme aufgehoben, so dass auch hier der wirtschaftlich Berechtigte oder der fiktiv wirtschaftlich Berechtigte angegeben werden muss.

3.Share Deals durch ausländische Gesellschaften

Derzeit müssen ausländische Gesellschaften nur dann verpflichtend eine Eintragung im Transparenzregister vornehmen, bei dem die ausländische Gesellschaft unmittelbar Eigentum an einem inländischen Grundstück/Objekt erwirbt. Der Gesetzesentwurf zum TraFinGG sieht nun darüberhinausgehende Meldepflichten der ausländischen Gesellschaften zum deutschen Transparenzregister vor. Danach sollen ausländische Gesellschaften auch dann zur Meldung ihres wirtschaftlich Berechtigten an das deutsche Transparenzregister verpflichtet sein, wenn diese Gesellschaft Gesellschaftsanteile an einer Gesellschaft (Objektgesellschaft) erwirbt, die das Eigentum am Grundstück/Objekt hält (sog. Share Deal)

Diese Voraussetzungen sind beispielsweise erfüllt, wenn eine ausländische Gesellschaft mindestens 95% der Geschäftsanteile (zukünftige voraussichtlich 90%) einer deutschen GmbH erwirbt, die unmittelbar Eigentümerin eines Grundstücks/Objekt in Deutschland ist.

Die ausländische Gesellschaft soll jedoch weiterhin von der Meldung an das deutsche Transparenzregister befreit sein, wenn sie ihre wirtschaftlich Berechtigten bereits an ein Transparenzregister eines anderen EU-Mitgliedsstaats übermittelt haben.

Interessant in diesem Zusammenhang ist, dass das Beurkundungsverbot für Notare (§ 10 Abs. 9 S. 4 GwG) auch auf Share Deals ausgeweitet werden soll. Nach dieser Vorschrift darf der Notar eine Beurkundung unter Beteiligung einer ausländischen Gesellschaft, die zur Meldung ihres wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister verpflichtet ist, nur vornehmen, wenn diese ihren Meldepflichten nachgekommen ist.

 

Identifizierungspflichten im Zusammenhang mit Leasing- und Pachtverträgen

Seit dem 01.01.2020 ist das novellierte Geldwäschegesetz (GwG) in Kraft. Als Verpflichtete nach selbigem haben seine Mitglieder innerhalb der Initiative den Änderungsprozess verfolgt und bemühen sich seither um einheitliche Standards für den Immobiliensektor.

Die Struktur des GwG hat sich durch die Anpassungen nicht verändert. Jedoch gibt es Änderungen die ein Handeln auf organisatorischer Seite, wie auch im Tagesgeschäft notwendig machen. Die Umsetzung eines angemessenen Risikomanagements mit entsprechender Risikoanalyse ist nunmehr an die Verpflichteten Eigenschaft geknüpft. Immobilienmakler müssen daher ein entsprechendes Programm auflegen, welches den Risiken durch Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung Rechnung trägt. Schlussendlich entscheidet die Art der eigenen geschäftlichen Tätigkeit über die Angemessenheit des Risikomanagements. Die Mitglieder der Initiative haben sich hierzu aber selbst zu einheitlichen Mindeststandards verpflichtet und Kriterien für eine Risikoanalyse erarbeitet.

Direkte Auswirkungen auf das Tagesgeschäft hat die Neudefinition des Immobilienmaklers der Kreis der Verpflichteten um Mietmakler erweitert. Daraus folgt die Pflicht zur Identifizierung auch bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Nettokaltmiete >10.000 Euro. Dies war zunächst in den neuen Auslegungs- und Anwendungshinweisen der Aufsichtsbehörden auf die Empfehlung unserer Initiative umgesetzt, in der wir uns für die Regelung ausgesprochen haben, dass bei Staffelmieten die Nettokaltmiete zur Beurteilung der Verpflichtung angesetzt wird, die zu Beginn des Mietvertrages vereinbart ist. Inzwischen ist eine redaktionelle Klarstellung der Nettokaltmiete in den §§ 4 Abs. 4, 10 Abs. 6 GwG erfolgt.

Update: Bisher wurden Makler verpflichtet – abweichend zu Geldwäscheprüfungen in Kauftransaktionen, bei der beide Vertragspartner einer Vermittlung zu prüfen waren – bei Vermietungsgeschäften nur ihren tatsächlichen Vertragspartner zu prüfen. Dieser unserer Auffassung nach inhaltliche Fehler der §§8 Abs. 1 Nr. 1a) , 11 Abs 2 soll nun ausgebessert werden. Aus der bisherigen Formulierung „Kaufgegenstand“ wird das „vermittelte Rechtsgeschäft“. Damit wird eine beidseitige Prüfung der Vertragsparteien eines Rechtsgeschäfts nun auch in der Vermittlung von Vermietungen erforderlich.

Neufassung des § 261 StGB

Nach § 261 StGB n.F. macht sich nun derjenige strafbar, der einen Tatertrag, ein Tatprodukt oder einen an dessen Stelle getretenen anderen Vermögensgegenstand verbirgt, in der Absicht, dessen Auffinden, dessen Einziehung oder die Ermittlung von dessen Herkunft zu vereiteln, umtauscht, überträgt oder verbringt, sich oder einem Dritten verschafft oder verwahrt oder für sich oder einen Dritten verwendet, wenn er dessen Herkunft zu dem Zeitpunkt gekannt hat, zu dem er ihn erlangt hat.

Aus welcher Straftat der Tatertrag, das Tatprodukt oder der an dessen Stelle getretenen andere Vermögensgegenstand stammt, ist nunmehr irrelevant.

Der Begriff des „Vermögensgegenstand“ erfasst nicht nur materielle und immaterielle Güter, sondern auch Rechtstitel oder Urkunden in jeder Form, die das Eigentumsrecht oder Rechte an solchen Vermögenswerten belegen. Das Enurmerationsprinzip wurde aufgegeben, so dass nun alle Verbrechen und Vergehen sind damit taugliche Vortaten einer Geldwäsche.

Die Änderungen führen zu praktischen Schwierigkeiten in der Erfüllung von geldwäscherechtlichen Verpflichtungen.

Immobilienmakler als Verpflichtetet nach dem Geldwäschegesetz haben eine Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) zu melden, wenn Tatsachen vorliegen, die darauf hindeuten, dass ein Vermögensgegenstand, der mit einer Geschäftsbeziehung im Zusammenhang steht, aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat der Geldwäsche darstellen könnte. Da nun alle Straftaten Vortat der Geldwäsche sein können, wird die Meldepflicht wesentlich erweitert. Insbesondere, da die Meldepflicht unabhängig vom Wert der Sache besteht.
Die Änderung des Gesetzten dürfte zu deutlich mehr Verdachtsmeldungen, die somit auch zu weiterem Aufwand für Verpflichtete führen.

Neu eingeführt wurde zudem § 76a StGB, wodurch Vermögensgegenstände, wie z.B. Immobilien auch dann eingezogen werden können, wenn dem Betroffenen, bei dem diese sichergestellt wurden, eine rechtswidrige Tat gerade nicht nachgewiesen werden konnte oder das Verfahren eingestellt wurde

Eine Initiative von:

© 2020 Legal & Compliance Initiative Real Estate